Häufig gestellte Fragen zum Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal

Ja, ein Haus in Portugal kann an Wert verlieren, obwohl Immobilien im Laufe der Zeit oft an Wert gewinnen. Mehrere Faktoren können zum Wertverlust einer Immobilie beitragen, sowohl lokal als auch global.

Faktoren, die den Wertverlust eines Hauses in Portugal verursachen können:

1. Marktschwankungen:

   • Wirtschaftliche Abschwünge, Änderungen der Zinssätze oder Verschiebungen in der Nachfrage können die Immobilienwerte senken.
   • Während der portugiesische Immobilienmarkt stark ist, könnten bestimmte Regionen ein langsameres Wachstum oder sogar einen Rückgang erleben.

2. Standortänderungen:

   • Wohngegenden können sich im Laufe der Zeit verändern. Erhöhte Kriminalitätsraten, eine sich verschlechternde Infrastruktur oder die Schließung lokaler Annehmlichkeiten können sich negativ auf den Wert von Immobilien auswirken.
   • Umgekehrt können Gebiete, die aufgrund von Zersiedelung oder mangelnden Investitionen an Beliebtheit verlieren, an Wert verlieren.

3. Zustand der Immobilie:

   • Häuser, die nicht richtig instand gehalten werden, verlieren natürlich an Wert.
   • Veraltete Sanitäranlagen, elektrische Systeme oder fehlende energieeffiziente Upgrades können zu einem Wertverlust führen.
   • In Portugal haben ältere Häuser, die nicht renoviert wurden, im Vergleich zu modernen oder aktualisierten Immobilien möglicherweise Schwierigkeiten, ihren Marktwert zu halten.

4. Umweltfaktoren:

   • Naturkatastrophen wie Waldbrände oder Überschwemmungen (insbesondere in Küstenregionen oder ländlichen Gebieten) können den Wert eines Hauses beeinträchtigen.
   • Immobilien an der Küste können im Laufe der Zeit auch mit Problemen wie Erosion oder strengeren Bauvorschriften konfrontiert werden.

5. Rechtliche und zonale Fragen:

   • Änderungen der örtlichen Bebauungsvorschriften oder Streitigkeiten über die Landnutzung können die Attraktivität und den Wert einer Immobilie verringern.
   • Immobilien mit ungelösten Rechtsfragen oder unvollständiger Dokumentation können ebenfalls abgeschrieben werden.

6. Zersiedelung:

   • In beliebten Touristengebieten (z.B. Algarve, Lissabon) kann eine Überbebauung zu einer Marktsättigung führen, die den Wert bestehender Häuser verringert.

Kann die Abschreibung vermieden werden?

• Wahl des Standorts: Investitionen in Gegenden mit guter Infrastruktur, Nachfrage und Annehmlichkeiten können dazu beitragen, den Wert einer Immobilie zu erhalten.
• Instandhaltung von Immobilien: Regelmäßige Updates, Renovierungen und energieeffiziente Upgrades können vor Wertverlust schützen.
• Professionelle Beratung: Die Zusammenarbeit mit lokalen Immobilienexperten stellt sicher, dass Sie einen informierten Kauf tätigen, der ein hohes Wiederverkaufspotenzial hat.

Fazit:

Obwohl Immobilien in Portugal im Allgemeinen ihren Wert im Laufe der Zeit halten oder steigern, insbesondere in Gegenden mit hoher Nachfrage, ist ein Wertverlust aufgrund von Marktveränderungen, dem Zustand der Immobilie und Umweltfaktoren möglich. Sorgfältige Nachforschungen und proaktive Instandhaltung können dazu beitragen, das Wertminderungsrisiko zu mindern und Ihre Investition zu schützen.

Bei der Überlegung, ob ein älteres Haus in Portugal genauso günstig ist wie ein neues Haus, spielen mehrere lokale Faktoren eine Rolle. Beide Optionen bieten einzigartige Vorteile und potenzielle Nachteile, je nach Standort, Lebensstil und Investitionszielen.

Vorteile von älteren Häusern in Portugal:

1. Architektonischer Charme: Portugal ist bekannt für seine wunderschöne historische Architektur, von Azulejo-Fliesen bis hin zu traditionellem Mauerwerk, die einen Charakter hat, der neuen Häusern oft fehlt.
2. Beste Lagen: Ältere Häuser befinden sich oft in etablierten Stadtvierteln oder Stadtzentren wie Lissabon, Porto oder historischen Städten wie Sintra und Évora, wo es nur wenige Neubauten gibt.
3. Größere Flächen: Ältere Immobilien können geräumigere Innenräume und größere Grundstücke bieten, vor allem in ländlichen Gegenden oder traditionellen Wohnvierteln.
4. Potenzial für Renovierungsanreize: Portugal bietet Steuervergünstigungen und Zuschüsse für die Renovierung älterer oder historischer Immobilien, insbesondere in ausgewiesenen Stadterneuerungsgebieten.

Nachteile von älteren Häusern:

1. Renovierungskosten: Bei vielen älteren Häusern sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich, um den modernen Wohnstandards zu entsprechen, insbesondere in Bezug auf Sanitäranlagen, Verkabelung und Isolierung.
2. Energie-Effizienz: Älteren Immobilien mangelt es oft an einer angemessenen Isolierung oder modernen Heiz- und Kühlsystemen, was zu höheren Betriebskosten führt.
3. Rechtliche Komplexität: In einigen Fällen können ältere Häuser unklare Eigentumsrechte haben oder zusätzliche Genehmigungen für Renovierungen erfordern.

Vorteile von neuen Häusern in Portugal:

1. Moderne Annehmlichkeiten: Neubauten werden mit modernen Materialien gebaut und bieten eine bessere Energieeffizienz, moderne Grundrisse und Merkmale wie doppelt verglaste Fenster und Sonnenkollektoren.
2. Energie-Zertifizierung: Alle neuen Häuser in Portugal müssen strenge Energieeffizienzstandards erfüllen, was die monatlichen Kosten senken kann.
3. Weniger Wartung: Neue Häuser sind mit Garantien ausgestattet und erfordern weniger unmittelbare Instandhaltung.

Nachteile von neuen Häusern:

1. Höhere Preise in beliebten Gegenden: In Städten wie Lissabon und Porto sind neue Bauprojekte oft mit einem hohen Preis verbunden, insbesondere in begehrten Vierteln.
2. Weniger Charakter: Neuen Häusern fehlt möglicherweise der einzigartige Charme und historische Wert, den viele ältere portugiesische Häuser bieten.
3. Standortbeschränkungen: Neubauten befinden sich oft in Vorstädten oder Neubaugebieten, möglicherweise weiter entfernt von Stadtzentren oder historischen Vierteln.

Fazit:

In Portugal hängt die Entscheidung zwischen einem älteren Haus und einem neuen Haus von persönlichen Vorlieben und Prioritäten ab. Wenn Sie Wert auf architektonischen Charme, eine zentrale Lage und die Möglichkeit zur Renovierung legen, könnte ein älteres Haus eine hervorragende Investition sein. Wenn Sie hingegen Wert auf moderne Annehmlichkeiten, Energieeffizienz und geringeren Wartungsaufwand legen, könnte ein neues Haus die bessere Wahl sein. Auch die Berücksichtigung lokaler Anreize für Renovierungen und die Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes können Käufern helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Ja, in Portugal können Sie Ihre eigenen Grundsteuern und Versicherungen direkt bezahlen. Anders als in einigen Ländern, in denen Steuern und Versicherungen in den monatlichen Hypothekenzahlungen enthalten sind, werden diese Zahlungen in Portugal in der Regel separat vom Immobilieneigentümer geleistet.

Zahlung von Grundsteuern in Portugal:

1. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis):

   • Dies ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die von Immobilienbesitzern gezahlt wird.
   • Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde zwischen 0,3 % und 0,8 % des steuerpflichtigen Werts der Immobilie.
   • Die KAG-Zahlungen werden direkt an die örtliche Steuerbehörde (Autoridade Tributária) geleistet, oft in einer, zwei oder drei Raten, je nach Gesamtbetrag.

2. IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis):

   • Eine einmalige Grunderwerbssteuer, die beim Kauf eines Hauses gezahlt wird.
   • Die Tarife variieren je nach Wert, Lage und Zweck der Immobilie (Hauptwohnsitz, Vermietung usw.).

3. Zusätzliche Steuer für Immobilien von hohem Wert:

   • Die AIMI-Steuer (Adicional ao IMI) gilt für Immobilien oder Portfolios im Wert von über 600.000 €.
   • Dies ist im Allgemeinen für Luxusimmobilien oder bedeutende Immobilieninvestitionen relevant.

Zahlung der Sachversicherung in Portugal:

1. Hausratversicherung (Seguro Multirriscos):

   • Eine Hausratversicherung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sie ist obligatorisch, wenn Sie eine Hypothek haben.
   • Diese Versicherung deckt in der Regel Feuer, Überschwemmungen und Naturkatastrophen ab, und Sie können Ihren Anbieter frei wählen.
   • Hypothekarkreditgeber können einen Versicherer vorschlagen, aber es steht Ihnen frei, Ihren eigenen auszuwählen.

2. Lebensversicherung (Seguro de Vida):

   • Die Lebensversicherung, die oft zusammen mit einer Hypothek abgeschlossen wird, kann im Falle des Todes des Kreditnehmers den Restbetrag der Hypothek tilgen.
   • Genau wie bei der Sachversicherung können Sie sich nach den besten Tarifen umsehen.

So funktioniert der Zahlungsverkehr in Portugal:

• Direkte Zahlungen: Die meisten Immobilienbesitzer in Portugal kümmern sich selbst um die Zahlung von Steuern und Versicherungen.
• Keine Treuhandkonten: Es ist unüblich, dass Kreditgeber in Portugal Treuhandkonten für Steuern und Versicherungen verwenden, was bedeutet, dass Sie die Fälligkeitstermine im Auge behalten müssen.
• Online-Zahlungsoptionen: Grundsteuern und Versicherungsprämien können online über lokale Banken oder die Website der Steuerbehörde bezahlt werden.

Fazit:

Ja, Sie können Ihre Grundsteuer und Versicherung in Portugal selbst bezahlen. Es liegt in Ihrer Verantwortung als Hausbesitzer, für die rechtzeitige Zahlung von KAG und Versicherungen zu sorgen. Wenn Sie diese Dinge selbst regeln, sind Sie flexibel und haben die Kontrolle. Allerdings kann die Zusammenarbeit mit einem lokalen Buchhalter oder Anwalt den Prozess vereinfachen, insbesondere für ausländische Käufer.

Das Kreditverfahren für den Kauf einer Immobilie in Portugal dauert in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen, abhängig von verschiedenen Faktoren wie dem Kreditgeber, der finanziellen Situation des Käufers und der Komplexität der Immobilientransaktion. Hier finden Sie eine Übersicht über die typischen Schritte:

1. Hypotheken-Vorabgenehmigung (1-2 Wochen)

• Was passiert:
  Sie reichen grundlegende Finanzunterlagen ein (Einkommensnachweis, Kontoauszüge, Kreditgeschichte), um eine Vorabgenehmigung von der Bank zu erhalten.
• Warum das wichtig ist:
  Die Vorabgenehmigung zeigt Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind und gibt Ihnen ein klares Budget vor.
• Für Nicht-Residenten:
  Ausländische Käufer können in Portugal Hypotheken beantragen, in der Regel bis zu 70%-80% des Wertes der Immobilie.

2. Immobilienbewertung & formeller Antrag (1-2 Wochen)

• Immobilienbewertung:
  Die Bank veranlasst eine Bewertung (avaliação) der Immobilie, um sicherzustellen, dass sie dem beantragten Kreditbetrag entspricht.
• Einreichung der Dokumentation:
  Sie müssen Folgendes vorlegen:
  • Ausweisdokumente (Reisepass, NIF-Nummer)
  • Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen)
  • Kontoauszüge
  • Details zur Immobilie (Urkunde, Registrierung)

3. Hypothekengenehmigung (1-2 Wochen)

• Prüfung durch die Bank:
  Die Bank prüft Ihre Finanzen, das Immobiliengutachten und den Antrag.
• Genehmigung oder Bedingungen:
  Sie erhalten entweder eine vollständige Genehmigung oder ein bedingtes Angebot (z.B. wenn zusätzliche Dokumente benötigt werden).

4. Unterzeichnung des Versprechensvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV) (1 Woche)

• Nach der Genehmigung der Hypothek unterzeichnen der Käufer und der Verkäufer den CPCV, und der Käufer zahlt in der Regel eine Anzahlung (normalerweise 10%-30% des Kaufpreises).

5. Endgültiges Darlehensangebot & Unterzeichnung der Urkunde (1-2 Wochen)

• Endgültiger Darlehensvertrag:
  Die Bank stellt das endgültige Hypothekenangebot aus, in dem die Bedingungen, Zinssätze und Konditionen aufgeführt sind.
• Unterzeichnung der Escritura (Urkunde):
  Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der Escritura Pública de Compra e Venda (Verkaufsurkunde) vor einem portugiesischen Notar, wo die Hypothek offiziell registriert wird und die restlichen Gelder überwiesen werden.

Faktoren, die den Prozess verzögern können:

• Unvollständige Dokumentation: Fehlende oder falsche Papiere können die Dinge verlangsamen.
• Rechtliche Probleme mit Immobilien: Komplikationen wie unklare Eigentumstitel oder unbezahlte Steuern.
• Arbeitsbelastung der Bank: Bei einigen Banken kann es aufgrund hoher Nachfrage oder interner Prozesse länger dauern.
• Ausländische Käufer: Für Nicht-Residenten kann die Überprüfung der Dokumente zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.

Fazit:

Das Hypothekenverfahren in Portugal dauert in der Regel etwa 4 bis 8 Wochen von der Vorabgenehmigung bis zur Unterzeichnung der endgültigen Urkunde. Eine gute Vorbereitung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten (wie Immobilienmaklern, Hypothekenmaklern oder Rechtsanwälten) können helfen, den Prozess zu straffen und Verzögerungen zu vermeiden.